Der Berliner Bauingenieur Jürgen Blache kämpft seit Jahren gegen Überrumpelungs-Anrufe (Cold Call) von Immobilien-Vertrieben, die Wohnungen mit Aufschlägen von 35 Prozent an Anleger verkauft haben sollen. Diese Telefonaquise hat der Gesetzgeber jetzt bei Strafe (bis 50.000 Euro) verboten.
Doch genau diese Überrumpelung, die Blache den Vertrieben immer vorgeworfen hat, praktiziert Blache nun selbst. Nicht am Telefon. Blache verschickt Briefe an bis dato glückliche Anleger, verunsichert sie und treibt sie in die Arme von Anlegeranwälten, bei denen die Kasse klingelt, egal, ob der Anleger im Recht ist oder überhaupt Aussicht auf Erfolg hat.
Blache ist Vorstandsvorsitzender der Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger e.V. (SgK) in Berlin-Schöneberg. Ein Verein, der von Spenden lebt. Hauptspender sind aber nicht Kapitalanleger, sondern Rechtsanwälte, die Kapitalanleger vertreten.
Blache ist praktisch der Vertrieb der Anlegerrechtsanwälte. Das will keiner zugeben. Blache verweist auf die Anwaltspflicht vor Landgerichten in Deutschland. Doch Fakt ist auch: Menschen über Schutzvereine aufzufordern, sich rechtlich vertreten zu lassen, ist in Deutschland verboten.
Dem Finanznachrichtendienst www.gomoapa.net liegen Unterlagen vor, wonach eine große Berliner Rechtsanwaltskanzlei (20 Anwälte) eine Berliner Wohnungsverwaltung anschrieb und im Namen eines Wohnungseigentümers die Namen aller Eigentümer der fremdvermieteten Wohnungen einforderte. Da das für die Wohnungsverwaltung nicht zum ersten Mal geschah und die Verwalter so ihren Verdacht hegten, bauten sie in der Antwort an den Anwalt extra einen Namensfehler bei einem Käufer ein.
Prompt bekamen wenig später nicht nur alle Eigentümer Post von der Schutzgemeinschaft, auch die Adresse mit dem fehlerhaften Namen wurde angeschrieben. Jürgen Blache hat also allem Anschein nach die Adressen von dieser Kanzlei übernommen und warb mit den Briefen nun um Mandanten.
GoMoPa ließ die Schutzgemeinschaftsbriefe von unabhängigen Experten überprüfen. Das Ergebnis ist niederschmetternd: Die Briefe sind nicht nur fachlich fauler Zauber (Maklerin), gar nicht erlaubt (Rechtsanwalt, Gerichtsurteil), sondern sogar eine Gehirnwäsche (Psychologin).
GoMoPa hatte über die Briefe bereits Anfang Juli berichtet, weil Blache nicht davor zurückschreckte, auch 200 Käufer in gutbürgerlicher Lage in Berlin-Schmargendorf zur Rückabwicklung zu bewegen. Sieben Anleger sind tatsächlich vor Angst vom Kaufvertrag zurückgetreten.
GoMoPa ließ sich die Wohnanlage vom Bauträger zeigen und außerdem von nicht in den Verkauf involvierten Maklern bewerten. Schon bei dieser ersten Prüfung kam heraus: Die Wohnungen sind top saniert. Die Mieten liegen nur halb so hoch, wie im Berliner Mietspiegel erlaubt, haben künftig Spiel nach oben. Die Quadratmeterpreise für den Kauf entsprechen richterlich anerkannten Gutachterwerten.
In den Briefen von Blache wurde aber behauptet, die Wohnungen hätten eine schlechte (laute) Lage, seien überteuert und wären künftig nur mit Verlust weiterveräußerbar. Da diese Behauptungen bei den GoMoPa-Recherchen von niemanden bestätigt wurden, zog GoMoPa die logische Schlussfolgerung, dass es sich bei den Blache-Briefen um Nonsens-Briefe handeln würde.
Jürgen Blache schickte GoMoPa eine Stellungnahme, in der er darauf bestand, dass seine Briefe kein Nonsens seien. Nach erneuter Überprüfung der Briefe muss GoMoPa Jürgen Blache Recht geben: Nonsens ist eine Untertreibung. Lesen Sie, was Experten davon halten:
Die Psychologin: Die Briefe sind eine Gehirnwäsche
Die niedergelassene Diplompsychologin Konstanze Fakih (63) aus Berlin-Prenzlauer Berg hat sich den SgK-Brief angesehen. Hier ihre Einschätzung:
"Der Brief der Schutzgemeinschaft ist eine Gehirnwäsche. Er ist komplett aufgebaut, um zu verwirren. Das geschieht über Begriffe. Einleitend schafft man mit dem Begriff Schutzgemeinschaft Vertrauen. Mitten im Brief taucht plötzlich der Begriff Verkäufer auf. Dann der Begriff Initiatoren. Und plötzlich verändert sich der Begriff Verkäufer noch einmal. Aus dem Verkäufer wird weiter unten im Brief ein Makler. Die Begriffsänderungen schaffen Verwirrung. Der Adressat wird verunsichert. Das Gehirn der Leser findet keine Ruhe. Es findet keine Antwort auf die Frage: Was ist eigentlich los?
Und dann kommt der Fragebogen. Der ist eine einzigartige Frechheit. Die Menschen werden regelrecht gedemütigt. Sie müssen Fragen beantworten, bei denen sie sich völlig ausziehen. Sie fühlen sich völlig ausgeliefert, haben jegliches Vertrauen zu sich oder ihrer Umgebung verloren.
Nur der Schutzbund behauptet zu helfen. Mit der Verwirrung schürt der Brief Angstzustände. Aus dieser Angst erzeugt er Abhängigkeit. Er verhindert, dass der Leser sich frei entscheiden kann. In seinem Kopf herrscht Gehirnsalat. Er sucht Schutz und klammert sich an den Begriff Schutzgemeinschaft. Das Perverse daran ist, dass man ausgerechnet bei dem Schutz sucht, der die Verwirrung auslöste. Das ist bildlich gesprochen so, als würde der Fuchs zur Gans sagen: Ich lade dich ein, ich habe ein leckeres Abendessen für uns beide. Wenn die Gans dann kommt, wirft der Fuchs die Gans in den Topf und frisst sie auf."
Die Maklerin: Die Briefe sind fachlich fauler Zauber
Die unabhängige Maklerin Claudia Rahns, Inhaberin der Claudia Rahns Immobilien mit Sitz in der Miquelstraße in Berlin-Schmargendorf:
"Zu dem Brief der Schutzgemeinschaft SgK kann ich folgendes sagen:
1. Vorwurf der SgK, die Wohnung sei überteuert. Der Kaufpreis von 1.800 Euro pro Quadratmeter ist für diese gute Schmargendorfer Lage für ein komplett modernisiertes Objekt auch im Anlagebereich üblich. Es können in dieser Lage Mieten von 7 bis 8 Euro realisiert werden. In guten Lagen werden bis zum 20fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Des weiteren kann bei vermieteten Einzelwohnungen nicht ein Multiplikator in Ansatz gebracht werden, der bei großen Wohnanlagen (14- bis 16fach) gezahlt wird. Hier gilt, wie überall im Geschäftsleben: Je mehr man kauft, um so preiswerter wird die einzelne Ware.
2. Vorwurf der SgK, der Gebäudekomplex liege zwar in einem recht guten Stadtteil. Allerdings in unmittelbarer Nähe zur Stadtautobahn. Die Autobahn spielt in der Cunostr. 61-63 /Ecke Orberstraße überhaupt keine Rolle. Für eine Geräuschbelästigung ist die viel zu weit weg.
3. Vorwurf der SgK, beim Erwerb einer Immobilie müsse man drei Dinge beachten, 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Die Schutzgemeinschaft führt die Kaufkriterien Lage, Lage, Lage an. Genau diese sind hier gegeben: Gute bis sehr gute bürgerliche Lage, dadurch werthaltiger als jede Luxuslage.
4. Vorwurf der SgK, man könne die Wohnung nicht weiterverkaufen. In dem Absatz: Kann man die Wohnung überhaupt weiterverkaufen? wird der Eindruck vermittelt, das der Verkäufer zuerst den gesamten Kredit ablösen muss und erst dann verkaufen kann. Das ist Unsinn. Die laufende Finanzierung wird durch den Verkaufserlös getilgt. Im schlimmsten Fall muss der Verkäufere nur die Spitze aus eigenen Mitteln bezahlen. Auch werden diese Art Kapitalanlagen unter anderem als Altersvorsorge verkauft; mit der Idee, in den Wert hineinzuwachsen. Also: von der Wertsteigerung zu profitieren.
5. Zum Aufruf der SgK, man müsse jetzt handeln. Im übrigen gilt für fast alle Immobilien: Ein Verkauf nach kurzer Zeit ist immer mit Verlust verbunden, da die Preise nicht in dem Maße steigen, wie die Kaufnebenkosten kompensiert werden müssten."
Der Anlegerschutzanwalt: Diese Art Mandantenfang ist verboten
Eine unabhängige Anlegerschutzkanzlei aus Berlin überprüfte den SGK-Brief und den dazugehörigen Fragebogen und kam zu folgendem Ergenis:
"1. Zur Vorwurfs-Fragestellung der SgK, ob man einen oder mehrere Anrufe erhalten habe, also das Telefon als Tatwaffe benutzt worden sei.
Der Umstand, dass ein Kontakt zu einem Kunden über einen unerlaubten Telefonanruf erfolgt, ist für das spätere Notariat zum Erwerb einer Eigentumswohnung völlig unschädlich. Die Rechtsordnung verlangt nur, dass ein Kaufakt vor einer halbstaatlichen Amtsperson (hier Notar) nach dem Beurkundungsgesetz schriftlich erfolgt.
Im Übrigen ist erst durch Gesetzesänderungen vom Semptember 2009 das Telekommunikationsgesetz darartig geändert worden, dass Werbeanrufe dieser Art nun mehr explizit untersagt wurden. In vorheriger Zeit war die Rechtslage unklar.
Darüber hinaus handelt es sich um eine mehr oder minder willkürliche Einschätzung des Gesetzgebers der Bundesrepublik Deutschland, weil in anderen Rechtskreisen zum Beispiel in den Vereinigten Staaten von Amerika (die auch rechtsstaatlich organisiert sind) solche Anrufe ohne weiteres erlaubt sind.
Mit anderen Worten: Ob ich nun meine Frau, mit der ich glücklich verheiratet bin, kennenlerne am Telefon, im Internet oder auf der Straße, spielt keine Rolle für die Frage der Beziehung meiner Ehe.
2. Zum SgK-Vorwurf einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung.
Die Eigentumswohnungen, die als Steuerspar- und Kapitalanlageobjekt dienen, sind fertig konfektioniert. Es kann nicht sein, dass juristische Äpfel mit Birnen verglichen werden. Es ist ein Unterschied in Bezug auf den Kaufpreis, ob eine Kapitalanlage fix und fertig verkauft wird und zum Geldverdienen, Vermögensaufbau und zum Steuersparen eingerichtet wird, oder ob eine Immobilie durch den Kapitalanleger selbst am Markt gekauft wird und dann teuer und aufwendig für ein Steuersparmodell vorbereitet werden muss. Diese Art des Erwerbes einer Eigentumswohnung stellt einige der wenigen Möglichkeiten dar, heute noch Steuervorteile zu genießen und den Staat am Vermögensaufbau einer sicheren Kapitalanlage zu beteiligen.
3. Unzulässige Einschaltung eines Vereins
Eine rechtliche Wertung des Vorgehens der Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger lässt sich wie folgt ausführen:
Es ist zunzulässig nach der Berufsordnung der Rechtsanwälte potenzielle Mandanten direkt anzugehen und zu bitten, Mandate zu erteilen. Dieses ergibt sich aus Paragraph 43 b der Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO).
Aus diesem Grunde bedienen sich manche Rechtsanwaltskanzleien einer Tarnung wie eines Verbraucherschutzvereins, um ihr rechtswidriges Tun zu verschleiern. Auch das ist gemäß Paragraph 6 Absatz 3 der Berufsordnung verboten. Verschiedene Gerichte haben im Übrigen bestätigt und verboten, dass Verbraucherschutzvereine und Anwälte zwar informieren dürfen, nicht aber um Mandate werben und dass die Aussagen in den Informationen nicht den Eindruck erwecken dürfen, es sei sozusagen ein Notfall und man müsse sofort einen Anwalt beauftragen.
Vorliegende Schreiben sind psychologisch gut gemacht und enthalten eine Fülle von verbrauchertäuschenden Aussagen, die den Zweck der Schreiben verschleiern sollen, nämlich den beauftragten Rechtsanwaltskanzleien, die hinter diesen Schreiben stehen, lukrative Mandate zu beschaffen. Diese Täuschungsaussagen sind gemäß dem Recht gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) unzulässig.
Zum einen behaupten die Schreiben, dass es ein öffentliches Bedürfnis nach diesen Informantionen gibt, oder dass das Anschreiben notwendig ist, um Beweise für irgendwelche Verfahren zu sammeln.
Zudem verstößt die Art der Vorgehensweise gegen das Bundesdatenschutzgesetz, da die Daten der Anleger häufig aus dubiosen Quellen stammen und/oder die Anleger gar nicht mit der Speicherung und Verarbeitung ihrer Daten einverstanden sind."
Das Landgericht: Unaufgefordert an Anleger heranzutreten ist unzulässig
Das Landgericht Ellwangen (Baden-Württemberg) hat mit Urteil vom 8. Dezember 2008 (Aktenzeichen 2 O 91/07) einer Anwaltskanzlei sowie dem Inhaber einer Firma, die für sich in Anspruch nimmt, Aufklärung für Anleger zu betreiben, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 Euro verboten, an Anleger einer Anlagegesellschaft unaufgefordert in jeglicher Form sowie Art und Weise heranzutreten und Anlegern den Ausstieg aus der Gesellschaft oder die Prüfung von Schadensersatzansprüchen empfehlen zu lassen. Nach Ansicht des Landgerichts Ellwangen lag kein Fall der zulässigen Anwaltswerbung mehr vor. Vielmehr stellte das Verhalten einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb dar.
Wer schützt Anleger vor sogenannten Anlegerschützern?
Entstehen oder Bestehen bei einer Kapitalanlage – teilweise auch nur scheinbar – Schwierigkeiten, treten immer mehr Rechtsanwaltskanzleien auf den Plan und wenden sich gezielt mit Informationen an die Öffentlichkeit. Dies ist grundsätzlich ein positiv zu bewertender Umstand, wenn und soweit diese Informationen richtig dargestellt sind, es sich also um Informationswerbung handelt. Dem Anleger, aber auch dem Markt wird hierdurch mehr Transparenz verschafft. Bedenklich aber ist, wenn die Informationen – sei es bewusst oder unbewusst – von der Rechtsanwaltskanzlei oder Interessensgemeinschaften auch deshalb geäußert werden, um neue Mandate zu akquirieren.
Sicher ist es legitim, wenn eine Anwaltskanzlei im Markt auf sich aufmerksam machen will, um sich neue Tätigkeitsfelder zu eröffnen und neue Mandanten zu gewinnen. Die Grenzen der anwaltlichen Werbung dürfen aber nicht überschritten werden. Insbesondere das Verbreiten von unwahren Tatsachen über eine bestimmte Kapitalanlage sind zu verurteilende Mittel, mit denen Rechtsanwälte Anleger von Kapitalanlagen an sich binden wollen. Oftmals wird versucht, bei den Anlegern bis dahin gegebenenfalls noch gar nicht vorhandenen Beratungs-, wenn nicht sogar Handlungsbedarf gezielt zu wecken. In diesem Fall liegt oftmals eine unerlaubte Mandatswerbung vor.
Zur Abwehr gezielter Mandatswerbung besteht Bedürfnis, da sie auf Desinformation hinauslaufen wird und zudem in den Anwaltsberuf gewerbliche Vermarktungsstrategien einführt (so auch Ring, Wettbewerbsrecht, Seite 219 und folgende).
Würde man ein solches Verhalten von Rechtsanwälten weiterhin gestatten, so könnte beträchtlicher Schaden durch die Irreführung sowie Verunsicherung der angeschriebenen Anleger sowie Investoren entstehen. Beim Geschäftsfeld von Emissionsgesellschaften oder Vertriebsunternehmen handelt es sich um einen sensiblen Bereich, in dem Anleger und potentielle Investoren sowie Geschäftspartner sehr schnell empfindlich reagieren, wenn der Ruf eines Unternehmens, dem sie sich anvertraut haben oder wollen, geschädigt ist. Dieser Schaden ist häufig im Nachhinein nicht mehr durch die Geltendmachung von Schadensersatz in Geld auszugleichen, da er unter anderem. auch schwer zu beziffern sein wird.
Mithin sollte unverzüglich – zum eigenen Schutz, aber auch zum Schutz der Anleger vor den Anlegerschützern – Widerruf und Unterlassung verlangt und durchgesetzt werden.
Und das sagt die SgK selbst zu ihren Briefen, die sie im Frühjahr 2009 an 200 Käufer von Eigentumswohungen in der Cunostraße 61-63 und Orberstraße 3-7 in Berlin-Schmargendorf verschickt hat. GoMoPa dokumentiert die Stellungnahme ihres Vorstandsvorsitzenden, Jürgen Blache:
Einleitung/Vorwort:
Die Teilung des zuvor (1956 gemäß Prospektangaben) im sozialen Wohnungsbau errichteten Gebäudekomplexes wurde durch die WBMI Real Estate AG, Friedrichstraße 95, 10117 Berlin, im Mai 1999 (bis zirka Januar 2000) durchgeführt. Zum ersten Verwalter nach WEG wurde die Berliner Wohn- und Geschäftshaus GmbH, BEWOGE, bestellt. Danach erworben durch die Rolf Albern Vermögensverwaltung GmbH.
Auf die einschlägigen Erkenntnisse zur Bewertung derartiger Bausubstanz, nach dem Zweiten Weltkrieg aus Trümmerschutt in Hohlblocksteine –HBL- gewandeltes Mauerwerk, errichteten Gebäude wird hingewiesen. Desgleichen auf die gemäß Energieeinsparverordnung (Stand Verkaufszeitpunkt) und damit verbundene zukünftige Lasten für die Erwerber. Auch diesbezüglich wurde nicht aufgeklärt.
Alles beginnt mit dem Anruf zur Steuerpolitik. Der ist gemäß Paragraph 7 UWG gesetzlich verboten. Siehe unsere Ausführungen unter www.sgk-ev.de, Fakten und Hintergründe, Tatwaffe Telefon. Der weitere Ablauf erfolgt (und wir kennen das aus einer sehr, sehr großen Vielzahl von Fälle) wie unter www.sgk-ev.de, Fakten und Hintergründe, 6 Akte, Der Weg zum (un)glücklichen Wohnungseigentümer in 6 Akten, beschrieben. Die Informationen haben wir aus Tausenden Gesprächen, die wir mit Betroffenen geführt haben.
Sehr geehrter Herr Siewert,
nun haben Sie den Artikel Anlegerschützer verunsichern Eigentümer mit Nonsens-Briefen in eingangs bezeichneter Sache schon ins Netz gestellt. Schade, denn er wäre bei Zuwarten auf unsere Stellungnahme sicherlich von besserer Qualität gewesen. In weiten Teilen ist er inhaltlich auch falsch.
Sie schickten uns die entsprechende Anfrage per E-Mail am Donnerstag, den 02.07.2009, 9.47 Uhr. Bereits am 03.07.2009, 13 Uhr, stand er im Netz. Mir, dem Unterzeichner, wurde der Artikel am 03.07.2009 gegen 20 Uhr vorgelegt. Der Unterzeichner ist am 02.07.2009 erstmals nach dem Urlaub wieder im Büro der SgK gewesen. Im Ergebnis halten wir die uns von Ihnen vorgegebene Reaktionszeit für schlichtweg zu kurz. Das dürfte Ihnen klar gewesen sein. Dies lässt jedoch den Schluss zu, dass Sie an einer Antwort nicht interessiert waren. Oder doch? Weshalb dann diese Eile. Kein Antwort ist auch eine Antwort! Hier ist es jedoch ganz anders!
Doch nun zur Beantwortung Ihrer Fragen: "
GoMoPa: Wie gelangten Sie an die Adressen der von Ihnen angeschriebenen 148 Eigentümer der Cunostraße 61-63 und der 60 Eigentümer in der Orber Straße (niemand hatte sich an Sie gewandt)?
Blache: "Die Anschriften haben wir von sich geschädigt fühlenden Erwerbern aus dem Objekt erhalten. Die Erwerber, inzwischen Eigentümer, befürchten aufgrund der Abläufe, verbunden mit dem Erwerbsgeschäft und den daraus für sie resultierenden Folgen, ganz erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Sie haben uns deshalb um Hilfe gebeten. In Erfüllung unserer satzungsgemäßen Aufgaben sehen wir darin eine Verpflichtung, der wir gerne nachkommen wollen. Jeder Eigentümer hat einen gesetzlichen Anspruch zu erfahren, wer die Miteigentümer seiner WEG sind. Dies wird Ihnen auch bekannt sein. Alle Erwerbsgeschäfte begannen mit dem sogenannten Cold Call. Die Verbraucherzentrale Berlin nannte dies in ihrer Warnung Tatwaffe Telefon. Derartige Vertriebsmethoden sind gesetzlich verboten."
GoMoPa: Warum haben Sie die Eigentümer angeschrieben?
Blache: "Wir haben die Eigentümer in Erfüllung unserer satzungsgemäßen Aufgaben angeschrieben. Denn nur so ist es möglich, umfassende Informationen über die Beteiligten auf der Verkäuferseite zum Streitobjekt zu erhalten. Diese können dann Beweismittel sein, die Anleger so zu stellen, als hätten sie das Erwerbsgeschäft nicht getätigt. Als Einzelkämpfer haben die sich geschädigt fühlenden Erwerber keine Chance."
GoMoPa: Wie errechnen und begründen Sie, dass die Wohnungen praktisch nur halb so viel Wert seien als der Kaufpreis?
Blache: "Den Erwerbern wurden die Eigentumswohnungen nach der eingangs bereits bezeichneten Methode übergeholfen. Die in Rede stehenden Erwerber meinten einstimmig, sie wären arglistig getäuscht worden und sind sich darin einig, gegebenenfalls so schnell wie möglich Strafanzeigen gegen die Vermittler respektive die Vertriebe zu erstatten. Verkäufer war in allen uns bekannten Fällen die Rolf Albern Vermögensverwaltung GmbH...
Die Bewertung von Immobilien erfolgt auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung (WertVO) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 76) sowie weiterer Bestimmungen. In den hier in Rede stehenden Fällen finden das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren Anwendung. Gemäß BauGB § 94 wird der Verkehrswert wie folgt definiert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönlich Verhältnisse zu erzielen wäre.
Kurz gesagt, es handelt sich um den Preis, den Herr A. bekommen würde, wenn er an Herrn B. verkaufen würde. Frei von persönlichen Interessenlagen und Abhängigkeiten. Hier läuft es aber ganz anders, denn es gibt den sogenannten Bauträger-Sondermarkt, so auch in Teilen Berlins. Hierdurch gibt der Gutachterausschuss aus meiner Sicht ein verzerrtes Bild der Immobilienpreise wieder. Eine Vielzahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen erfolgen durch Bauträger. Deutlich weniger Verkäufe werden zwischen normalen Käufern und Verkäufern durch geführt. In der Statistik, in den alljährlich erscheinenden Marktberichten, bildet dann die Vielzahl der Einzelverkäufe das übliche Preisniveau ab.
Verglichen werden jedoch überwiegend Preise eines Bauträgers mit denen des anderen Bauträgers. Somit ergibt sich ein verzerrtes Preisniveau, aus meiner Sicht, ein eklatanter Denkfehler. Sachverständige greifen bei der Erstellung der Verkehrswertgutachten auf diese Werte zurück. Auch die Gerichte orientieren sich an diesen Werten. In Städten wie Leipzig und Chemnitz (auch dort ist die in Rede stehende Gruppe tätig), werden zirka 90 Prozent der Verkäufe durch Bauträger durchgeführt. Nur 10 Prozent der Verkäufe werden zwischen normalen Käufern und Verkäufern (der A. verkauft an den B.) durchgeführt.
Überschläglich kann man den Wert einer Immobilie nach der sogenannten Maklermethode, eine international gepflegte Methode, zumindest überschläglich ermitteln. Der Wert einer Immobilie wird so mit Hilfe eines Multiplikators, bezogen auf die Jahresrohmiete ermittelt. Der Multiplikator schwankt je nach Art und Lage des Objektes. Üblich sind nach der Ertragswertmethode, und nur diese ist aus meiner Sicht in den in Rede stehenden Fällen anzuwenden, die 10fache Jahresrohmiete. In besseren Gegenden unter Umständen die 12- bis 14fache Jahresrohmiete. Allerdings müsste in jedem Einzelfall, das entsprechende Gutachten durch einen Sachverständigen erstellt werden.
Beispielhaft wird hier eine Eigentumswohnung aus dem Objekt, Kauppreis 102.703 Euro bei 60,06 Quadratmetern, herausgestellt. Hinzu kommt allerdings, so bei allen anderen Eigentumswohnungen auch, ein im Vertrag auf der Seite 23, § 12, Abs. 3, jeweils eingebauter Zuschlag für Modernisierungs-und Instalthaltungsmaßnahmen in Höhe von rund 11.000 Euro. Tatsächlich beträgt der Kaufpreis somit 113.703 Euro. Der Ertragswert würde, mängelfreier Zustand sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums vorausgesetzt, was im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dort offenkundig nicht der Fall war (bei einer Nettokaltmiete von 275 Euro) etwa/höchstens 56.000 Euo bis 58.000 Euro betragen. Allerdings ergibt sich im Kaufvertrag die eingangs bezeichnete Rückstellung für geplante Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von rund 11.000 Euro. Somit würde der Ertragswert im Erwerbszeitpunkt nur (56.000 – 11.000 = rund 45.000) 58.000 – 11.000 = rund 47.000 Euro betragen.
Dieser sinkende Ertragswert ist aus meiner Sicht wohl eindeutig auch damit zu begründen, dass die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen nicht durch Aufwendungen im Rahmen der laufenden Instandhaltung im Sinne des § 28 II. BV abgedeckt werden. Bei Anwendung der Maklermethode würde sich der Ertragswert mit 275 Euro x 12 x 14 = rund 46.200 Euro ergeben. Abzüglich der 11.000 Euro wären das dann 35.200 Euro. Wertmindernd wirkt sich auch der Zustand der Außenanlagen (Gehwegplatten, Einfassungen etc.) aus.
GoMoPa: Welchen Rechtsbeistand empfehlen Sie, was kostet der Rechtsbeistand und welche Erfolgsaussichten sehen Sie, dass die Käufer ihr Geld zurückbekommen?
Blache: "Grundsätzlich können sich die Erwerber nicht ohne Rechtsbeistand von dem Investment lösen, welches ihnen unter Vortäuschung falscher Tatsachen, wie sie uns berichtet haben, übergeholfen wurde und was sie nie haben wollten. In allen uns bekannten Fällen wollten die Betroffenen Steuern sparen. Wer will das nicht? Keiner von ihnen wollte eine Eigentumswohnung. Das Erfordernis zur Hinzuziehung der Rechtsanwälte liegt nicht zuletzt auch daran, dass aufgrund der mit der Sache verbundene Streitwerte, in der Regel notwendige Gerichtverfahren bei den jeweiligen Landgerichten beginnen. Dort herrscht Anwaltszwang!
Nun erscheint es uns wichtig, nur Rechtsanwälte zu empfehlen, von denen wir wissen und ganz sicher sind, dass sie uneingeschränkte Fachleute auf dem Gebiet sind und dass sie einzig und allein auf der Seite der Verbraucher stehen. Denn es gibt auch jene, die zwischen den Fronten wechseln, was wir für unanständig empfinden. Aus Erfahrung ist der Beste gerade gut genug. Das ist unser Motto, denn keiner darf verloren gehen. Gemeint sind die arglosen Erwerber. Sie und Ihre Familien sind wichtige Glieder unserer Gesellschaft. Wir empfehlen je nach Rechtgebiet (Sorglosimmobilien, Filmfonds und sonstige Beteiligungen etc.) eine Vielzahl von versierten Rechtsanwälten, auch Resch-Rechtsanwälte. Rechtsanwälte mit denen wir kooperieren, erstellen Ersteinschätzungen. Sie sind für die Betroffenen kostenfrei. So haben die Betroffenen eine Entscheidungsgrundlage, was wir für dringend erforderlich halten. Wir sehen die Erfolgsausichten der Erwerber, sich vor dem in Rede stehenden Investment zu lösen oder aber erheblich besser gestellt werden zu können, als außerordentlich sicher an.
Den Verlauf der Erwerbsgeschäfte haben wir bereits beschrieben. Alles beginnt jeweils mit dem Anruf zur Steuerpolitik und verläuft danach wie unter Fakten und Hintergründe, 6 Akte, Der Weg zum (un)glücklichen Wohnungseigentümer in 6 Akten, beschrieben. Verkäufer sind unter anderem die Rolf Albern Vermögensverwaltung GmbH (2008 umfirmiert in HC Immobiliengesellschaft mbH, Insolvenzantrag, Eigenantrag läuft, vertreten durch deren Geschäftsführer Bartosz Dzbuk und Rolf Albern, die Eagle Immobilien GmbH (Geschäftsführer Bartosz Dzbuk), RB Real Estate GmbH (Geschäftsführer Bartosz Dzbuk, Prokurist Rolf Albern) und andere. Finanziert wird ganz überwiegend durch die Deutsche Kreditbank AG (DKB). Keiner der Erwerber hat jemals selbst die der DKB verhandelt. Die Darlehensverträge wurden jeweils in den Vertriebsbüros unterschrieben.
Mit dem von Ihnen in dem Beitrag genannten Erwerber, Raymond Rehberg, hatte der Unterzeichner (Blache) keinen persönlichen Kontakt. Die Ausführungen des Maklers von echtem Schrot und Korn, Richard Eckert, wie er von Ihnen bezeichnet wird, sind falsch. Allen in Rede stehenden Erwerbern wurden die Immobilien als sogenanntes Steuersparmodell und in der bereits beschriebenen Art und Weise übergeholfen, also als Kapitalanlage. Somit ist der Ertragswert (siehe einschlägige Wertermittlungsverfahren, WertV und andere) maßgeblich und der ergibt sich aus den Mieteinnahmen (Jahresrohmiete). Dazu gibt es auch einschlägige Bundesgerichtshof-Entscheidungen. Es handelt sich nicht um Verkäufe des A. an den B. im Sinne des BauGB. Dem Makler sind die in Rede stehenden Abläufe offenkundig nicht bekannt. Selbst die Hausverwaltung Behrendt teilt einem Erwerber mit Schreiben (liegt uns von) aus 2009 mit, dass eine Mieterhöhung nach Mieterhöhungsprüfung, aufgrund vorliegender/vorhandener Ausstattungsmerkmale, nicht möglich ist.
Den Makler Rene Fripon (26) aus Berlin-Friedenau, leider ist seine Reputation nicht ersichtlich, kennen wir nicht. Bitte teilen Sie uns doch dessen Anschrift mit, damit wir ihn zu unserer nächsten Veranstaltung als Referenten einladen können. Er könnte dann jeden Erwerber persönlich beglückwünschen und ihnen den Superpreis persönlich erklären. Auf die Reaktion der Teilnehmer sind wir jetzt schon sehr gespannt. Er hätte zudem auch die Möglichkeit, eine Vielzahl von Immobilien zum Superpreis zu erwerben. Alle Erwerber würden ihm die Wohnungen sofort verkaufen. Das ist ganz sicher. Hinsichtlich der Bewertung der durch die DKB finanzierten Sorglosimmobilien liegen uns Informationen dahingehend vor, dass den Erwerbern erklärt wird, die Wohnungen wären höchstens die Hälfte, eher weniger wert."
Quelle: GoMoPa (Siegfried Siewert)
http://www.extremnews.com/berichte/wirtschaft/d88912aaf9fcf9d
